수요가 높은데 비해 공급은 제한적이며, 가격 상승은 여전히 고가라는 점을 토대로 전문가들은 아파트가 2024년 부동산 시장의 "황금"처럼 핵심적인 상품이 될 것이라고 예측하고 있다.
"금"과 같은 핵심 상품: 아파트
2023년의 연말, 아직 처리하지 못한 계약서가 줄을 잇자 BHS Property의 총책임자인 레 쑤언 응아(Lê Xuân Nga)씨는 휴가에 대해 생각할 여력이 없었다. 오히려 그는 많은 부동산 기업들이 휘청거리는 상황에서도 "바쁘게" 지내는 것은 행운이라고 생각했다.
응아씨는 투자 신문(Investment Newspaper) 기자와의 인터뷰에서 ”2023년은 경제적으로 매우 어려운 해였고 부동산 업계도 그래서 더 침울했다“라고 말했다. 그러나 부동산 시장에서 여전히 아파트 부문이 '역풍'을 극복하는 '다크호스' 면모를 보이고 있다고도 밝혔다.
"아파트는 2024년에도 계속해서 '왕좌'의 자리를 유지할 것이다. 중부 지역의 프로젝트들 역시 모두 판매가 완료되었다.” 응아씨는 "다른 부동산 부문들은 살아남기 위해 고군분투하고 있지만 최근 2년 동안 아파트 시장은 지속적으로 가격이 오르는 상황“이라고 말했다.
BHS부동산 총괄이사는 아파트 가격이 '폭등'하는 이유를 설명하면서 공급과 수요의 격차가 문제의 핵심이라고 강조했다. 도심 아파트 건설을 위한 토지 자금은 점점 부족해지고 있으며, 2023년 신규 허가 프로젝트는 한 손에 꼽힐 정도라고 밝혔다.
게다가, 법적 절차는 많은 기업들을 골치 아프게 하는 "과제"이기도 하다. 응아씨는 필요한 절차가 완료되기까지 기간이 최대 5-7년 걸릴 수 있으며, 특히 10년을 투자해도 프로젝트의 법적 절차를 아직 완성하지 못한 투자자도 있다고 말했다.
"이러한 지연은 여러 요인에서 비롯된 것이며, 때로는 투자자가 법적 절차에 대해 잘 알지 못해 지연이 발생하기도 한다. 이상적인 절차 완료 기간은 1년에서 1년 반 정도이다.” 응아씨는 "모든 프로젝트가 그렇게 빨리 처리된다면 현재처럼 공급이 제한되지 않을 것"이라고 말했다.
2024년 아파트 부문의 변동과 관련하여, BHS Property 사장은 2023년과 많은 유사성이 있을 것이라고 예상하고 있다. 특히 시장 수요량의 경우 여전히 높은 수준이고 공급은 계속 제한되어 있기 때문에 판매 가격도 조만간 오를 것으로 예측했다.
투기성 상품의 “하락”
2018년부터 2022년까지 투자자들이 ‘선호’했던 일부 부문은 이제 시장의 냉담한 외면을 받고 있다. 더 이상 가격이 200~300% 오르지 않고, 교외 토지와 도심 고부가가치 타운하우스의 황금시대는 2023년에 끝났다.
“토지와 연립주택은 투기성, 투자성향이 높아 거래 상황이 상당히 침울하다. 2024년에도 이러한 부문은 여전히 어려움에서 벗어나기 어려울 것으로 예상된다"라고 EZ 부동산 회사(EZ Property)의 팜 득 또안 (Phạm Đức Toản) 대표는 투자신문의 기자들과 공유했다.
그는 시장이 "열기" 단계에 이르면 많은 투자자들이 부동산을 사기 위해 높은 레버리지 비율로 은행 자금을 빌렸다고 말했다. 시장이 "동결" 상태에 빠졌을 때 많은 투자자들은 제때에 물건을 ”회수"할 시간이 없기 때문에 큰 "손실"을 감수하거나 은행이 자산을 회수하는 것을 허용해야 했다.
"일부 지방과 도시의 토지 시장은 더 침체되어 있다. 투자자가 상품 가격을 낮춰도 유동성은 여전히 늘어날 수 없다. 그 이유는 이러한 상품의 대부분이 사람들이 생활할 수 있는 인프라와 유틸리티가 충분하지 않은 새로운 도시 지역 프로젝트에 속하기 때문이다“라고 또안씨는 분석했다.
게다가 많은 고객은 가격이 최고조에 달할 때 토지를 구입한다. 손해를 보고 팔고 싶지 않다는 사고방식으로 투자자들은 종종 가격이 오를 때까지 버티려고 노력한다. 이는 눈에 보이지 않게 시장의 "동결"을 초래한다.
게다가, 리조트 부동산 부문이 ‘경기장’으로 돌아가기 어렵다. 관광 수요의 급격한 감소와 외국인 관광객 감소, 사업의 법적 걸림돌은 투자계를 낙담시키는 장애물이다.
또안 씨는 2024년에도 토지, 타운하우스, 빌라 부문이 법적 문제로 인해 여전히 공급이 제한될 것이라고 예측했다. 시장이 아직 활성화되지 않은 상황에서 투자자는 "부동산에 매몰"하고 있으며, 많은 기업들이 시장의 회복을 기다리기 위해 프로젝트 진행에 적극적으로 나서고 있다.
뿐만 아니라 위의 부문들은 매우 큰 가치를 가지고 있기 때문에 투자자들은 거의 은행에서 추가 자금을 빌려야 한다. 그러나 또안 씨에 따르면 은행으로부터 대출 조건은 매우 까다롭다. 개인 고객에 대한 금리도 10% 이상으로 높은 수준이다. 투자자들이 부동산을 사기 위해 돈을 빌리는 것을 "두려워"하면서 시장도 침울해졌다. 신규 공급량이 미미하더라도 제품 가격은 거의 오르지 않는다.
“많은 사람들은 부동산 사업법과 주택법이 부동산 시장의 '백신'이 될 것이라고 기대하고 있다. 하지만 이 두 가지 법률이 발효되려면 2025년까지 시간이 걸릴 것이며, 법률 과정이 지연될 가능성도 매우 높다. 한편, 핵심법인 토지법은 여전히 국회의 승인을 기다리고 있다”라고 토안 씨도 법률 절차의 지연에 대해 인정했다.
장기적으로는 향후 통과될 부동산사업법, 주택법, 토지법 등은 함께 법적 로비를 강화하고 부동산 시장이 지속적으로 성장할 수 있는 여건을 조성할 방침이다. 2024년 부동산 시장의 회복 동력은 주로 경제 성장에 힘입어 기관, 부처, 업계별의 법적 문제를 해소하기 위한 움직임으로 추진될 것이다.
벗동산(Batdongsan, 부동산) 남부 지역 이사 딩 밍 뚜언(Đinh Minh Tuấn) 씨는 아파트 시장이 매매 건수와 임대 거래 건수 모두 회복되고 있는 반면 다른 유형의 부동산들은 '바닥'과 같이 하향세를 보이고 있다고 평가했다.
시장 발전을 되돌아보면 아파트 부문의 '최저' 시기는 2023년 1분기에 시작되었다. 이 기간 동안 투자자들은 최대 50%까지 많은 "대규모" 할인 정책을 제공했다. 현금이 있는 투자자들은 이 기회를 이용해 좋은 가격에 아파트를 구입할 수 있었다. 이러한 기간이 지났음에도 불구하고 아파트 사업은 여전히 매력을 잃지 않고 있다.
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